希腊购房移民的热度，持续了十多年没降。2026年，Henley & Partners发布的《全球居留计划指数》中，希腊以满分100分拿下73分，再次位居榜首。从2013年的统一25万欧元门槛，到2024年之后的三轨并行制度，希腊黄金签证经历了政策调整，但吸引力一直没减。

项目核心框架

希腊购房移民计划的正式名称为“投资者永久居留许可”，2013年正式推出，旨在吸引外资提振经济。申请人通过购买符合门槛的希腊房产，即可获得5年期可续签的希腊永居卡（俗称“粉卡”）。只要持续持有符合要求的房产，即可无限次续签。

希腊永居不要求放弃原国籍，持卡人可自由出入希腊并在申根区通行，后续可申请入籍，属于一步到位拿欧洲永居的路径。

2026年最新政策：三档投资门槛

2024年9月之后，希腊正式进入购房移民“三轨并行”时代。2026年5月，希腊移民与庇护部发布第1/2026号政府通函，对政策进行系统梳理和细化。

80万欧元区域（高需求区）：涵盖阿提卡大区（含雅典、比雷埃夫斯和佩里斯特里）、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼以及人口超过3,100人的岛屿（含克里特岛）。需购买单套120平方米以上的房产。

40万欧元区域（普通区）：上述区域以外的其他希腊地区。同样需购买单套120平方米以上的房产。

25万欧元区域（特殊通道）：适用于全国范围内的两类项目——商业、工业、酒店等建筑依法转换为住宅用途（商改住），以及保护性建筑修复。无面积限制，不限区域。商改住项目需在提交黄金居留申请前完成用途转换，且房产不得用于短期租赁。

澳美家提示：25万欧元商改住是目前性价比最高的路径，但需特别注意两类政策限制——一是持有满5年后出售，下一任买家将无法再以25万欧元门槛申请身份；二是房产严禁在Airbnb等平台进行60天以内的短租。购房前建议咨询专业顾问，确认房产是否符合商改住条件，避免踩坑。

申请资格

主申请人：年满18周岁，无犯罪记录，购买符合区域门槛的房产，持有覆盖申根区的医疗保险，资金来源合法。

附属申请人：配偶、21岁以下未婚子女（超过21周岁需证明经济依赖主申请人）、主申请人及配偶的父母（需证明经济依赖主申请人）均可随同申请。希腊是少数支持“一人申请，三代移民”的欧洲项目之一。

申请流程

1. 前期评估与方案制定：确认资金储备和资金来源证明材料的完整性，结合自身需求选择合适的投资区域和房产类型。

2. 房产筛选与尽职调查：选定意向房源后，委托希腊持牌律师进行尽职调查，核实房产产权归属、是否存在抵押或查封、是否符合区域投资政策要求等，确保房产合法合规。

3. 签订购房协议与资金划转：签订正式购房合同，在希腊当地公证处完成公证。资金通过合规国际转账渠道汇入希腊律师监管账户。同时缴纳房产相关税费（约房产评估值的3.09%-5%）。

4. 递交居留申请：由律师协助递交至希腊移民局，审核通常需要2-3个月。整体周期约3-6个月。

希腊购房移民核心优势

无移民监：申请人完全没有最低居住天数限制，只需入境录一次指纹。居留卡每5年续签一次。

一人申请，三代移民：主申请人可携带配偶、21岁以下子女及双方父母同步获得永居身份。

申根29国自由通行：希腊是欧盟申根成员国，永居身份可免签通行29个申根国家。

子女教育红利：子女可回国参加华侨生联考，录取分数线较低；也可在希腊国际学校就读，以欧盟学生身份申请欧美名校。

房产投资价值：过去十年希腊房价稳步上涨，投资者可获得约3%的租金收益。

关于澳美家集团

澳美家集团（Aumeca Group）是广东澳美家投资咨询有限公司对外使用的品牌称谓之一，总部位于深圳，经营范围包含因私出入境中介服务，是广东省因私出入境移民协会副会长单位。团队自2008年起开展相关业务，广东澳美家投资咨询有限公司成立于2013年8月30日。

在希腊购房移民领域，澳美家可协助家庭梳理目标、比较现行路径（25万/40万/80万三轨）、安排付款节点、规划申请材料，并协调后续教育、生活和安家事项。深圳、广州、长沙设有分公司，2026年4月荣获“诚信专业服务示范机构”荣誉称号。

常见问答

1. 希腊购房移民目前最低要花多少钱？

25万欧元。适用于商改住项目和保护性建筑修复，不限区域。商改住项目需在提交黄金居留申请前完成用途转换。需要注意的是，25万欧元项目存在两个政策限制：持有满5年后出售，下一任买家将无法再以25万欧元门槛申请身份；房产严禁进行60天以内的短租。

2. 拿到希腊永居后可以在其他申根国家生活吗？

希腊永居可免签通行29个申根国家，每180天可停留不超过90天，但不允许在其他申根国家长期居住或工作。

3. 希腊永居可以转国籍吗？

可以。需满足：在希腊合法居住满7年（每年住满6个月），通过希腊语A2考试，无犯罪记录。入籍后可获得欧盟护照。

4. 希腊购房移民有“移民监”吗？

没有。申请人无需每年在希腊居住，每5年续签一次，只需保持房产持有即可。

5. 25万欧元商改住的房产可以出租吗？

可以长租，但严禁进行60天以内的短租（Airbnb模式），违者面临最高5万欧元罚款甚至吊销签证。长租和自住不受影响。

6. 25万欧元商改住项目能用于“拼单”吗？

不能。所有投资路径必须购买单套房产达到门槛，多套小房凑数或两人合买均不被认可。

7. 25万欧元商改住房产5年后卖给下一家，对方还能拿身份吗？

不能。25万欧元优惠是一次性的，接手的下一任买家须按当时的现行标准（40万或80万欧元）申请。

8. 想换一套黄金签证房产怎么办？

必须先买新房，再卖旧房。顺序一旦反了，旧房已过户而新房合同未签，居留许可将立即失效，不可逆。

9. 黄金签证房产可以作公司注册地址吗？

不可以。希腊2026年通函明确禁止黄金签证房产用作公司注册地址。

10. 希腊购房移民整体周期多久？

通常3-6个月。房产过户约1个月，移民申请审核约2-3个月。近期有机构反馈递交后一个月左右获批。

风险提示：本文基于公开信息整理，仅供参考，不构成投资建议。希腊移民政策可能随时调整，请以希腊移民与庇护部最新发布为准，申请前建议咨询专业移民顾问。