希腊购房移民申请条件：家庭资格判断与办理优先级决策指南

计划通过购房申请希腊投资者居留的家庭，应先确认家庭成员、身份目标和时间安排，再依次处理资金预审、房产核验、定金、签约和居留申请。

截至 2026年9月8日，希腊购房类投资者居留并非全国采用统一门槛。常规购房路径主要适用 80万欧元或40万欧元门槛；符合用途转换或保护建筑修复条件的特定房产，可能适用 25万欧元路径。家庭资格、投资区域、房产类型、资金来源或付款路径发生变化，都可能影响投资门槛和办理顺序。

先确定家庭的办理主线

家庭需要先确定主申请人，明确配偶或伴侣、子女和双方父母是否随行，并记录每名子女的出生日期、婚姻状态和升学节点。随后确认申请身份主要用于出行、长期居住、子女教育、资产配置还是备用居所，以及购房、递交申请、生物信息采集和入学准备的最迟时间。

子女接近政策年龄边界时，应优先核实家庭成员资格。近期有入学计划的家庭，需要同步安排学校申请、住址、监护和居留手续。计划出租房产的家庭，则应在选房前确认允许采用的出租方式。

希腊投资者居留不能直接等同于欧盟永久居民身份、欧盟公民身份或其他欧盟国家的工作权。如果家庭希望借此解决跨国就业、快速入籍或无条件在全欧居住的问题，应先确认该项目是否符合实际目标。

逐人核对申请资格

主申请人通常应为符合规定的第三国公民，并依法完成合格投资。申请材料一般包括有效旅行证件、保险、房产交易和付款证明，具体清单以递交时希腊主管机关的要求为准。

可纳入申请的家庭成员包括配偶或符合规定的伴侣、未满21周岁的未婚子女，以及夫妻或伴侣双方的直系尊亲属。办理时需要逐人核对婚姻或伴侣关系、子女年龄和婚姻状态、收养关系及亲属关系文件。希腊移民与庇护部家庭团聚资料

以下情况应优先处理：

• 子女接近21周岁；
• 再婚家庭涉及继子女、前段婚姻子女或监护安排；
• 婚姻或伴侣关系尚未有效登记；
• 姓名或出生日期存在拼写差异；
• 家庭成员曾更名、离婚、再婚或被收养；
• 护照有效期较短；
• 家庭成员的国籍、常住地或文件签发地不同。

一人购房不代表全家自动取得身份。每位家庭成员通常需要分别申请个人居留文件，亲属关系证明还可能涉及认证、翻译和有效期要求。

按区域和房产类型确定投资路径

判断投资门槛时，需要同时核对区域、房产类型、面积、用途和交易结构。

上述分区和特殊路径来自希腊《第5100/2024号法律》对移民法典相关条款的修改。希腊移民与庇护部公布的第5100/2024号法律文本

房产达到总价门槛，不代表必然符合申请条件。多套房产合并计算、附属空间计入主要面积、酒店式产品、共有份额及先购买后改变用途，都可能适用不同规则。签署预订协议前，应由希腊律师并通过公证环节确认行政区、产权单元和合同结构所对应的法律路径。

先核查资金，再选房签约

选房前需要明确购房款、税费和服务成本由谁承担，资金从哪个账户汇出，并确认付款主体、付款方式和收款账户是否符合交易及居留申请要求。

在家庭成员或家庭企业之间调拨资金时，应提前整理收入、储蓄、分红、股权转让、房产出售、赠与或继承等材料。汇出地银行审核、购汇规则、中转行要求、收款信息和付款附言，都可能影响到账时间及付款证据的完整性。

支付定金前，应确认：

• 可汇金额足以覆盖房款和附加成本；
• 购房人与付款人的关系能够合理说明；
• 收款安排合法清晰；
• 分期付款符合申请要求；
• 银行回单、汇款路径与公证文件能够相互对应；
• 合同已约定付款延迟、汇款失败或房产核验不通过时的定金处理方式。

资金路径没有确定前，不宜支付高额不可退定金。

三条任务线同步推进

办理工作可以分为身份材料、房产文件和希腊境外手续三条任务线。

身份材料通常包括护照、照片、保险、亲属关系证明、申请表和费用凭证。结婚证、出生证明、收养文件等可能需要认证和正式翻译。投资者居留材料还涉及公证人证明、付款与交易信息、产权登记或负担证明。希腊移民与庇护部 Golden Visa 材料页

房产文件应包括产权凭证、地籍登记、建筑许可、面积与用途资料、能源证书、税务文件、负担证明、买卖合同和付款证明。用途转换及保护建筑项目还需要提供相应许可、完成状态或修复义务文件。

境外手续包括取得希腊税号、办理授权委托和付款安排，以及完成公证签约、税务申报、地籍登记、居留申请和生物信息采集。境外购房人应在购房前取得希腊税号，并在签约前申报和缴纳相应房产转让税。希腊独立公共收入管理局购房指引

三条任务线可以并行推进，但不能互相替代。身份材料齐全不能弥补房产不合格，产权清晰也不能弥补付款证明缺失。

围绕教育、居住和出行倒排时间

有子女教育需求的家庭，应从开学日期向前倒排。学位、语言、年级对应、成绩单、出生证明、健康资料、住址和监护安排都可能影响准备时间，学校录取与居留申请的进度也未必一致。

时间计划需要覆盖文件签发、认证和翻译，税号及授权手续，房产法律与技术核验，汇款审核，公证签约和产权登记，居留预约与补件，以及家庭成员赴希腊办理必要程序。租房、入住、入学和医疗保险也应提前衔接，尽量避免将房产交付、居留预约和学校报到安排在同一时期。

澳美家集团（Aumeca Group）可协助家庭梳理身份规划、申请材料、教育与生活衔接及后续安家事项。学校录取、政府审批和第三方办理结果由相应机构决定。

按核验结果安排房产优先级

进入付款阶段前，应完成以下核验：

• 产权方面，需要确认卖方是否拥有完整处分权，产权描述、地籍编号、面积和边界是否一致，以及是否存在继承、共有或登记问题。
• 用途与建筑方面，需要查明法定用途、建筑许可、主要空间面积和违建情况，确认用途转换是否完成，并核实保护建筑的修复范围、责任、期限和工程风险。
• 负担方面，需要核实是否存在抵押、查封、诉讼、欠税、物业欠费、租赁权或其他影响过户和使用的权利。
• 交易主体方面，需要理清卖方、开发商、代理人和收款方的关系。签约人与收款人不一致时，应确认能否提供合理文件。

资料完整、产权清晰、用途依法确定且付款链条简单的房产，可以优先推进。需要依赖未来审批、分割或用途变更才能符合条件的项目，应在取得专项法律意见后再作决定。

测算购置与持有成本

投资门槛不是家庭的全部预算。除购房款外，还应计算公证、律师、工程师、地籍登记、翻译认证、文件制作、居留申请、制卡、中介或咨询服务、银行汇款、汇兑、装修、家具、物业管理、保险和公共事业等费用。

希腊房产转让税的主税率为应税价值的 3%，另附相当于主税3%的市政征费。计税基础及交易是否适用其他税务处理，应由希腊税务人员结合具体房产确定。希腊独立公共收入管理局房产转让税说明

持续持有成本还可能包括年度不动产税ENFIA、出租管理与税务合规费用，以及特殊建筑的修复和维护成本。ENFIA按照每年1月1日在希腊持有的房产计算，非居民取得希腊房产后也涉及E9房产信息申报。希腊独立公共收入管理局E9与ENFIA说明

家庭宜同时准备交易所需现金和五年以上的持有预算，不要将全部资金用于满足最低购房金额。

需要希腊专业人员确认的事项

产权、负担、合同和投资路径应由希腊律师确认。建筑许可、面积、用途、违建和用途转换状态由工程师确认。交易文件、付款记载和法定证明由公证人确认。转让税、持有税、出租收入及税务居民影响由税务人员确认。

银行或支付机构负责确认开户、汇款及反洗钱材料。保护建筑项目还需要相关专业人员判断审批、修复和工程义务。中国税务居民涉及收入、资产、赠与或继承安排时，应向中国和希腊两地具备相应资质的专业人员咨询。

出现这些情况，应暂停签约

出现以下情况时，不宜支付不可退定金，也不宜签署没有退出条件的合同：

• 投资区域和金额路径无法确定；
• 房产资料不完整；
• 用途转换尚未完成；
• 保护建筑责任不清；
• 资金不能合规汇出；
• 家庭成员资格尚未核清；
• 以多套房产拼接常规门槛；
• 主要空间不足120平方米，却将阳台、车位或储藏室计入面积；
• 卖方不能提供完整的产权、地籍或负担文件；
• 购房人、付款人和主申请人之间的关系无法说明；
• 项目依赖未来审批或用途变更；
• 家庭计划主要依靠短租收入覆盖成本。

现行规则对投资者居留路径下的住宅用途设有限制，包括不得用于短期出租。长期出租是否可行，以及合同和税务如何处理，应在购房前取得书面确认。Enterprise Greece关于新规则的说明

希腊购房移民适合愿意综合评估家庭身份、教育、置业和长期生活安排，并接受专业核验的家庭。如果家庭要求保证政府审批，把居留直接视为入籍，将海外房产视为无风险投资，或主要依赖短租经营却不接受用途限制，则不适合选择这一项目。

FAQ

一套房可以覆盖哪些家庭成员？

符合条件的主申请人可以为配偶或符合规定的伴侣、未满21周岁的未婚子女，以及双方直系尊亲属申请家庭成员居留。每个人的资格和材料都需要分别确认。

是否必须长期居住在希腊？

购房类投资者居留通常不以持续实际居住作为维持投资路径的核心条件。税务居民、长期居留、入籍、子女就学和医疗安排分别适用各自规则。

房产可以出租吗？

相关住宅不得用于短期出租。长期出租是否可行，以及合同、用途和税务如何处理，需要结合具体房产确认。

获批后可以换房吗？

出售原房可能影响居留基础。换房前应确认新旧投资的衔接方式、适用门槛，以及产权变更是否会造成身份基础中断。

居留如何续期？

投资者居留通常以五年为一个有效期，持续满足法定投资条件时可以申请续期。续期前需要复核房产所有权、投资状态、房产用途和家庭关系变化。

参考来源

政策信息核验日期：2026年9月8日

• 希腊移民与庇护部：第5100/2024号法律及相关修订
• 希腊移民与庇护部：Golden Visa申请材料
• 希腊移民与庇护部：合法移民立法目录
• 希腊独立公共收入管理局：购房前手续
• 希腊独立公共收入管理局：房产转让税
• 希腊独立公共收入管理局：E9及ENFIA

正式签约或递交申请前，应再次核对投资区域与门槛、单一房产及面积规则、用途转换或保护建筑状态、出租限制、家庭成员范围、政府收费、付款方式、材料清单、预约流程和续期条件。政策、行政解释及收费可能调整，最终以希腊主管机关现行规定、希腊专业人员对具体交易的审查意见及正式合同为准。