希腊或葡萄牙投资居留遇到政策收紧，已经支付的资金怎么办？
截至 2026年8月10日，希腊和葡萄牙仍保留依法设立的投资居留路径，但两国的投资方式、资金进入时间和申请程序已经明显不同
截至 2026年8月10日，希腊和葡萄牙仍保留依法设立的投资居留路径，但两国的投资方式、资金进入时间和申请程序已经明显不同。
希腊或葡萄牙投资居留遇到政策收紧，已经支付的资金怎么办？
截至 2026年8月10日，希腊和葡萄牙仍保留依法设立的投资居留路径，但两国的投资方式、资金进入时间和申请程序已经明显不同。
主要风险是大额资金已经支付，申请人却尚未到达法律认可的申请或过渡节点，合同也没有明确退款和替代履约安排。
可以先进行家庭评估、材料准备和项目核验。确认现行法律路径及有效申请节点后，再分阶段支付定金、投资款、政府费用和服务费，以减少政策变化带来的资金损失。
两国现行路径有什么不同
希腊和葡萄牙同属欧盟及申根体系，但投资居留政策不能互相套用。在一国购买房产，也不一定能够取得该国投资居留资格。
希腊常见的房产投资居留依据是《移民法典》及经 第5100/2024号法律修订后的相关条款。现行门槛按照地区和资产类型划分：阿提卡大区、塞萨洛尼基大区、米科诺斯、圣托里尼以及人口超过3,100人的岛屿，通常适用 80万欧元门槛；希腊其他地区通常适用 40万欧元门槛；符合法定条件的非住宅用途改住宅项目，以及需要修复或重建的受保护建筑，可能适用 25万欧元门槛。
80万欧元和40万欧元类别通常还涉及单一房产、主要空间不少于120平方米等要求。25万欧元门槛并非适用于所有低价房产，仍需核对房产原用途、用途变更完成时间、建筑保护属性和修复义务。相关房产的短期出租等使用方式也受到限制。
第5162/2024号法律还增加了投资符合条件的注册初创企业路径，最低投资额为25万欧元，并附有持股比例、创造就业和持续维持等条件，其风险结构与房产投资不同。
葡萄牙已经不再接受普通购房作为新申请人取得投资活动居留许可，即通常所称 ARI 的投资依据。2023年10月生效的 第56/2023号法律取消了新申请中的购房和单纯资本转移等部分旧路径。
目前保留的方式包括：创造至少10个就业岗位；向符合条件的科研活动投入不少于50万欧元；向符合条件的艺术生产或文化遗产项目投入不少于25万欧元；向符合条件的非房地产集合投资机构投入不少于50万欧元；或者以不少于50万欧元设立、增资葡萄牙公司并满足相应就业条件。
遇到“葡萄牙买房即可办理黄金签证”的说法，应先确认它属于历史遗留申请、其他居留路径，还是混淆了购房与投资居留。
政策变化后，什么节点可能受到保护
能否沿用旧政策，取决于申请人在新规生效前完成了什么，而不是从何时开始咨询。
签订服务合同通常只代表申请人与咨询机构或律师建立了服务关系；支付房产定金或项目意向金主要形成民事交易关系，通常不能代替主管机关认可的投资或申请节点。
完成过户、基金认购或其他投资，可能满足相应投资条件，但不等于已经完成有效申请。正式递交后的确定性通常高于只签约或只付款，但仍需确认材料是否完整、费用是否缴纳、主管机关是否已经接收，以及过渡条款是否覆盖该类未决申请。
葡萄牙第56/2023号法律停止接受部分旧类别的新申请，同时保留了生效时已经等待决定的相关申请和续签，并对部分已进入特定前置行政程序的案件作出安排。保护对象必须符合第56/2023号法律第42及第43条规定。
签约日、付款日、全额投资日、公证日、过户登记日、线上提交日、缴费日和采集生物信息日，可能对应不同的法律程序。葡萄牙 ARI 申请包括建立申请、上传材料、正式提交、生成并缴纳分析费以及等待材料验证，仅注册账号、取得预约或上传部分材料，不宜视为已经完成有效递交。
付款与合同怎样安排
一次投资居留申请可能涉及咨询服务费、律师费、翻译及认证费用、房产定金、投资本金、政府申请费、公证登记费和税费。各项费用的收款人、用途和退款条件不同，不能只看项目总价。
咨询和项目服务费是否可退，取决于服务进度及合同约定。律师、税号、翻译、认证和尽调工作一旦实际发生，通常难以全部撤回。房产定金和购房款能否退出，由预约合同、买卖合同和当地法律共同决定。房产能够转售，不等于可以立即、原价且无成本退出。
基金份额不是普通银行存款，可能受到存续期限、赎回窗口、资产流动性和估值变化影响。企业投资还可能承担经营及就业维持风险。即使居留申请没有获批，基金管理人或被投企业也未必承担原额赎回义务。
付款前，应书面核对：
- 收款主体、付款账户和合同主体是否一致；
- 每笔款项的付款条件、可退款条件和预计退回时限；
- 政策取消、门槛提高或项目失去资格时的退款范围；
- 咨询机构、律师、开发商、卖方、基金管理人和托管机构各自承担的责任；
- 申请人是否可以选择退出，而不是必须接受更换项目；
- 适用法律、争议解决地点及不同语言版本发生冲突时的处理方式。
“因政策变化产生的一切损失均由客户承担”会把主要风险集中到申请人一方；“不能办理时协商处理”如果没有金额、期限和执行路径，实际保护也很有限。与退款有关的口头承诺，应写入正式合同或由责任主体出具可保存的书面确认。
希腊和葡萄牙分别适合谁
如果家庭计划长期持有希腊房产，并能接受区域限制、物业管理和较长的退出周期，可以考虑希腊房产投资居留，但仍需核对区域门槛、面积、权属、建筑合法性、用途变更状态、许可和转售条件。
葡萄牙现行 ARI 主要采用非房地产投资结构。申请人除移民条件外，还需理解基金文件、资金用途、项目治理或就业义务。该路径更适合能够接受资金存续周期，并愿意核对投资载体和项目合规条件的家庭，不适合只希望购买一套房产并把后续事项全部托管的申请人。
选择时不应只比较最低投资金额，还应考虑居留维持条件、实际居住计划、子女教育、家庭成员安排、税务影响和资产波动承受能力。法律、税务和投资意见应由相应专业人员在明确的服务范围内提供。
办理中途遇到政策调整
发现政策变化消息后，可以先暂停尚未到期且不可逆的大额付款，同时保存合同、付款凭证、银行流水、申请回执、系统记录、邮件和律师意见。
核对正式法律、生效日期和过渡条款后，按时间顺序整理签约、付款、投资完成、申请提交、缴费及补件记录，由目的地律师判断现有申请是否受到过渡安排保护，并分别计算继续、暂停、退出或转换路径的成本。
如果消息仍停留在政策草案或政治表态阶段，不宜直接认定项目已经关闭，也应控制不可退资金的投入节奏。确需继续付款时，应由责任主体书面说明付款的必要性，以及申请未获过渡保护时的处理方案。
澳美家可以提供哪些协助
澳美家集团（Aumeca Group）是广东澳美家投资咨询有限公司对外使用的品牌称谓之一，总部位于深圳，为有跨境身份、教育、居住及海外置业需求的家庭提供全球移民项目咨询、海外房产置业咨询、家庭身份规划、申请材料规划及后续安家支持。
团队自2008年起开展相关业务，广东澳美家投资咨询有限公司成立于 2013年8月30日。
针对希腊和葡萄牙方案，澳美家可以协助家庭梳理目标、比较现行路径、安排付款节点、规划申请材料，并协调后续教育、生活和安家事项。具体项目是否受理、当地法律或投资服务由谁提供，以及费用包含哪些工作，以正式合同和目的地主管机关现行政策为准。
澳美家是咨询服务机构，不是希腊或葡萄牙政府审批机关，无法承诺签证、居留、入籍、投资收益、退款结果或政策长期不变。咨询当前服务安排，可致电客服热线 4007-889-229 或深圳座机 0755-2583 3044。
常见问题
先付款能占位吗？
不能一概而论。服务费、意向金或房产定金只代表发生了合同或付款行为，只有法律及过渡条款认可的投资、交易或申请节点，才可能产生相应保护。
已经递交申请就安全了吗？
不一定。仍需确认申请是否完整有效、费用是否缴纳、主管机关是否接收，以及过渡条款是否覆盖该类申请。
政策变化后，投资款一定能退吗？
不一定。主管机关是否继续受理申请，与开发商、卖方、基金或项目方是否承担退款义务是两个问题。退款取决于合同、投资载体、当地法律和资金实际去向。
现在还可以启动吗？
可以先进行家庭评估、政策核对、材料准备和项目核验，不必在开始阶段支付全部不可退资金。若主要目的只是赶在传闻中的截止日前付款占位，宜暂缓大额支付。
参考来源
统一核验日期：2026年8月10日
