2026年9月28日，土耳其土地登记与地籍总局（TKGM）发布第21914825号行政指令，对第2024/2号及第2024/4号通告作出修订，调整购房入籍的房产估值规则。

核心变化如下：

一、TTB有效期从6个月延长至12个月

金额确定文件（TTB）与向土地登记局申请办理入籍相关产权交易之间的期限，由原来的6个月延长至12个月。超过12个月的，须重新出具其所依据的估值报告。该期限按申请办理产权交易之日计算，2026年9月28日及以后提交的申请适用新规，即使TTB签发于该日之前。

二、估值机构独家出具权取消

此前自2024年3月4日起，入籍用途的房产估值报告仅接受GEDAŞ出具。新规取消这一独家限制，任何经土耳其资本市场委员会（SPK）授权并接入TADEBİS系统的估值机构均可出具报告。申请人可通过系统自主选择或由算法自动分配。

三、GYO购房的估值豁免终止

此前通过房地产投资信托基金（GYO）购买入籍房产可免于提交强制估值报告。新规取消该豁免，要求产权交易前必须满足以下条件之一：提交最新的独立估值报告；或提交GYO通过公共披露平台（KAP）发布的估值报告。若KAP估值与土地登记局要求不符，交易暂停并上报安卡拉总局进行人工审核。该要求同样适用于与政府有关联的Emlak Konut GYO。

四、追溯适用规则

已取得合规证书（TYTB）的申请人不受新规影响。TYTB尚未签发的，即使房产销售承诺书签署于新规生效前，仍须遵守新规——适用旧规与否以证书签发日期为准，而非合同签署日期。

五、安全支付系统启用时间

土耳其“安全支付系统”（Güvenli Ödeme Sistemi）的强制启用日期已推迟至2026年12月1日。该系统要求购房款通过土耳其银行间系统流转，资金由银行托管，待产权过户完成后释放给卖方。当前该制度尚未强制生效。

40万美元的房产投资门槛本身未发生变化。上述调整集中于估值流程与文件时限的程序性修订。

土耳其40万美元购房入籍政策

土耳其购房入籍政策的核心框架是：外国投资者购买价值至少40万美元的合格房产，并在产权证上登记3年内不出售的承诺，即可申请土耳其公民身份。该政策的法律依据为《土耳其国籍法实施条例》第20/2(b)条，批准以总统令形式作出。

投资门槛与房产要求

40万美元的最低金额可由单套房产满足，也可由多套房产的总价值合并满足。但需注意，若通过公证销售承诺合同申请，则必须在单一合同中达到该金额。

房产类型存在明确限制。自2023年12月12日起，合格房产须为：已设立区分所有权（kat mülkiyeti）或在建工程地役权（kat irtifakı）的独立单元；或登记为地块且其上有合法永久建筑并持有使用许可证（iskân）的房产。农业用地、负有开发义务的空地、分时度假权均不符合条件。与他人按份共有的房产不被接受，以配偶或子女名义购买的房产也不计入申请人本人的投资门槛。

此外，用于入籍的房产只能被使用一次。若该房产此前已被他人用于申请入籍，则无法再次使用。二手中还需注意“外国人—土耳其公民—外国人”三年转让链的限制。

持有期与身份效力

房产须持有至少3年，该限制会以批注形式记载于产权证上。3年期满后房产可自由出售，公民身份不受影响，永久保留。申请人无需在土耳其长期居住即可维持身份。需要注意的是：土耳其允许双重国籍，中国不承认双重国籍。

申请人资格

主申请人：年满18周岁的外国自然人。无语言、学历或居住要求。

随行家属：配偶及18岁以下未成年子女可包含在同一申请中同步获得身份。父母及成年子女不能自动随行，需自行满足条件申请。

禁止性条件：申请人不得有危害土耳其公共秩序或国家安全的情形。背景审查涵盖恐怖主义、间谍、贩毒、人口贩卖等犯罪记录。

办理流程

Step1、选房，交定金

Step2、做POA律师授权(到土耳其/使馆办理或海牙认证)

Step3、POA原件邮寄到土耳其，开设土耳其账户

Step4、客户支付全部房款(锁房到付尾款周期1个月内)

Step5、评估报告以及房产过户

Step6、收到投资确认函 

Step7、递交居留卡申请：主申请人和配偶需在递交居留卡时登陆土耳其录指纹，建议拿到投资确认函之后登陆；等待居留卡获批

Step8、递交公民申请：主申请人和配偶需要登陆土耳其亲自递交公民申请材料，等待公民入籍获批

Step9、收到电子版获批函

Step10、预约录指纹时间

Step11、领取护照和身份证

【整体周期约6至12个月】

2026年合规要点

2026年政策在程序层面有所收紧：

申请人需根据反洗钱法规提供资金来源证明；

申请人及配偶需在土耳其完成现场生物识别验证；

背景调查力度有所加强。

此外，TTB与产权交易申请之间的期限已延长至12个月，估值机构的选择范围也已从独家指定放开为所有SPK授权机构。

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