之前因为工作领域以及个人兴趣，对REITs这个投资品种有一些了解。今年3月份全球疫情爆发，美股出现了巴菲特都活久见的数次熔断，房地产这种周期行业也首当其冲，很多REITs跌幅非常大，引起了我的重新关注。

于是我花时间，再学习各国的REITs产品。先为大家简单介绍一下REITs的基本知识。

REITs是美国人在1965年始创的，全称是real estate investment trust，字面翻译：房地产投资信托基金。用大白话来说，有一个精明的房地产投资团队，把投资人的资金集合在一起，然后去投资他们看好的房地产，再把收到的租金及其他收入中的绝大部分及时分配给投资人。 

美国证监会对REITs的具体要求如下：

◆ 1、基金至少75%的资产投资于房地产

◆ 2、至少75%的收入来源于房地产租金，房产抵押贷款利息，或是物业出售收益

◆ 3、为纳税法人

◆ 4、由董事会或者受托人管理

◆ 5、first年末的股东数量至少为100个

◆ 6、前五大股东持有股份不大于50%

◆ 7、至少将应税收入的90%分配给基金持有人

目前38个+国家都发行了REITs，富时指数公司旗下的全球房地产指数里包括了数百个上市Reits。单美国的各类REITs总资产加起来达3万亿+美元。

大部分REITs都在交易所上市交易。

目前大约有8700万美国人通过他们的养老金401(k)计划或其他方式投资到REITs或者相关ETF里面。也有保险公司和养老基金等机构投资者会配置REITs。

REITs投资的物业类型很多，包括写字楼、公寓、仓储、购物center、医院、数据center、通信塔、基础设施以及酒店等，投资机构将其详细分成了13个类别，这里就不列举了。大多数的REITs会专注在某一个领域，少数也会对投资组合进行多样化操作。还有一类mREITs（抵押贷款REITs），他们不直接拥有物业，而是给房地产项目融资收取利息。

考虑到REITs分红比大多数证券更稳定，这类投资对于喜爱房地产或分红的投资者提供了一个补充渠道。还有研究认为REITs和其他资产的相关性较低，对资产配置有利。根据富时指数的报告，REITs的长期回报赶过了美国大盘和小盘指数，过去40年的年化回报为12.02%。

投资REITs有几大好处：

1 、流动性

交易方式跟其他股票没有区别，比投资实体房产便利；

2 、多样化

和其他资产相关性低，有利资产配置；

3、  透明性

跟其他上市公司一样受证监会监管，需要披露大量信息；

4、  分红好

分配率大于90%，股息收益率高于其他证券，也没有双重纳税的问题；

5、  收益高

大多数的长期场景下，总收益高于其他类别指数。

REITs在美国的发展非常成功，在美股的房地产板块，那些大市值的公司几乎都是REITs，传统的大型开发商如Horton和Lennar反而不算龙头了。举几个例子，美国前十大购物center的大部分都属于SPG一家公司；运营电信基础设施的美国铁塔市值1000亿+美元，疫情后股价迅速恢复到前期高点；EQIX这个公司运营着大量的数据center，在科网泡沫破灭触底之后的2003年触底，到今年高点时上涨了430倍。

与大陆房地产相关的REIT特别有名的应该是香港上市的领展房产基金，这个REIT持有香港和大陆的写字楼和购物center以及一些开发业务，2005年上市时市值为230亿港币左右，2019年曾达到2000亿市值。

国内资本市场也一直在探索REITs的可行性，但之前一直只有类REITs，没有真正的REIT上市。近期券商和媒体正在吹风，2020年将发行first个REIT，估计是监管方从稳妥出发，放行的是一个基础设施类产品。

有兴趣的朋友可以关注我们，后期有更多关于REITs的介绍。