葡萄牙更多住房法案复盘：黄金签房地产路径退出后的申请边界
草案已成历史节点，当前ARI申请要看开放投资类别和过渡安排
葡萄牙《更多住房》法案曾引发黄金签证项目重大调整。当前解读该法案时，应重点关注房地产投资路径退出、已递交申请和续签保护、文化科研等仍可能开放的投资类别，以及ARI黄金居留的居住、续签和入籍边界。
从草案争议到生效规则：先校准时间线
本文最初写于2023年5月，当时葡萄牙“更多住房”方案仍在立法过程中。最终公布的是2023年10月6日第56/2023号法律。它没有取消投资活动居留许可（ARI）整体制度，而是撤销购置房地产、特定旧房翻新以及单纯资本转移等新申请路径，并重写仍可使用的投资类别。
所以，“黄金签证关停”和“房地产路径退出”不是同一件事。今天的新申请不能再把房产交易作为ARI投资条件；法律生效前已递交或已获批的案件，则要按过渡和续签条款判断。
现行ARI保留的五类投资活动
- 创造就业：至少创造10个工作岗位；符合法定低密度地区条件时可减少20%，即8个岗位。
- 科研投资：向纳入国家科学技术体系的公共或私人科研机构投入不少于50万欧元；符合法定低密度地区条件时为40万欧元。
- 文化艺术或文化遗产：通过法律列明的合资格机构投入不少于25万欧元；符合法定低密度地区条件时为20万欧元。
- 非房地产集体投资工具：投入不少于50万欧元，购买依葡萄牙法律设立的非房地产集体投资机构份额；投资时到期期限至少5年，且至少60%的投资价值投向总部设在葡萄牙的商业公司。
- 公司资本与就业：投入不少于50万欧元，设立葡萄牙公司并创造5个永久岗位；或为既有公司增资并创造至少5个永久岗位，或维持至少10个岗位且其中至少5个为永久岗位，持续至少3年。
AIMA同时明确，投资活动不得直接或间接用于房地产投资。“基金路径”也不是任何基金都符合：还要核对法律性质、期限、资产投向、管理机构和证明文件。
房地产路径与现行路径怎么比较
- 旧房地产路径：围绕房产取得或符合条件的旧房更新；第56/2023号法律生效后不再接受新的ARI申请。
- 现行基金路径：50万欧元只是金额门槛，还必须是非房地产集体投资工具，并满足至少5年期限和至少60%投向葡萄牙公司的条件。
- 科研、文化和就业路径：除金额或岗位数量，还要由合资格机构、真实资金流和持续履行材料构成完整证据链。
法定金额不是家庭总成本，也不代表资本安全、退出时间或申请结果。管理费、法律与银行费用、税务影响、汇率和退出限制，应按正式文件和个人情况另行核算。
已递交申请、家庭团聚和续签边界
第56/2023号法律的过渡安排覆盖法律生效前已递交且仍在审理的ARI申请，也覆盖与这些申请有关的家庭团聚程序；已经获批的ARI许可，其续签也不会因为新房地产路径撤销而自动失效。
但过渡保护不等于免除后续义务。申请人仍要持续保留投资、身份、无犯罪、税务和社保等材料，并依AIMA通知完成缴费、生物信息、补件或续签。递交日期、原投资类别以及投资是否持续满足条件，都需要逐案核对。
AIMA现行页面说明，ARI持有人最低停留要求为第一年不少于7天，其后年份不少于14天。实际计算应结合许可有效期、续签周期和出入境记录核验。
从评估到递交的五个步骤
- 区分新申请和历史案件：记录首次递交日期、投资类别、家庭成员与当前阶段。
- 只对照开放类别：新申请不再把住宅或商业房产购买包装成ARI条件。
- 核验交易对手：查清基金法律性质、管理人、受款机构资格、公司登记、岗位合同和银行转账。
- 评估持续义务：把投资维持期、基金到期、岗位维持、续签、家庭变化和退出安排放在同一时间线上。
- 使用官方渠道：通过AIMA的ARI门户及通知办理申请、家庭团聚、文件上传和缴费。
ARI、永久居留和国籍不是同一结果
ARI首先是一种临时居留许可。持有人可在满足其他法律条件时另行申请永久居留或葡萄牙国籍，但二者都有独立程序，不会因为完成投资自动取得。国籍法的居住年限、语言、犯罪记录和其他条件可能调整，应在申请时查看葡萄牙司法部门与当期法律文本。
取得ARI也不自动成为葡萄牙税务居民。税务身份取决于税法中的实际居住、住所等事实，应另行取得税务意见。
常见问题
现在还能买葡萄牙房产申请黄金签吗？
不能把新购房产作为当前ARI投资类别。房产可以因生活或资产安排另行购买，但不能据此推定满足ARI条件。
50万欧元基金是否一定合格？
不一定。除金额外，还要满足非房地产集体投资工具、至少5年期限、至少60%投向葡萄牙公司的要求，并核验产品文件和实际投向。
旧房产申请和续签是否全部作废？
不是。法律对生效前已递交申请、相关家庭团聚和既有许可续签设有过渡安排，但仍要核对递交时间、原类别和持续履行情况。
达到最低投资额是否就会获批？
不会。AIMA仍会审查身份、资金来源、犯罪记录、投资证明、程序材料和其他法定要求。
ARI满一定年限会自动取得国籍吗？
不会。国籍申请适用独立法律条件和审查程序，应以申请时的官方规则为准。
澳美家不是葡萄牙政府机构，不能代替AIMA或其他主管机关作出受理、审批、续签、永久居留或国籍决定。本文为一般政策信息，不构成法律、税务或投资意见，也不承诺审批时间、投资收益或身份结果。
相关主管机关官方来源
政策核验日期：2026年8月22日
