希腊购房移民，正式名称为“投资者永久居留许可”，2013年推出，目的是吸引外资提振经济。申请人通过购买符合门槛的希腊房产，即可获得5年期可续签的希腊永居卡。只要持续持有符合要求的房产，身份就能一直续下去。

2026年，希腊黄金签证已从“一价全希腊”变为三档门槛。2026年5月，希腊移民与庇护部发布第1/2026号政府通函（31页），将审核核心从“投资额达标”转向“合规硬度严控”。理解政策变化、厘清申请逻辑、判断机构能力，是启动申请前的三件必要功课。

一、2026年三档投资门槛

2024年9月起，希腊黄金签证正式进入“三轨并行”时代。

80万欧元档（核心热门区域）：阿提卡大区（含雅典及比雷埃夫斯）、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼，以及人口超过3,100人的岛屿（含克里特岛）。要求购买单套住宅面积不低于120平方米。

40万欧元档（普通区域）：上述区域以外的希腊大陆及冷门岛屿。同样要求单套住宅面积不低于120平方米。

25万欧元档（特殊通道）：全希腊适用，但仅限两类特殊物业——商业/工业/酒店改住宅（商改住），以及受保护历史建筑修复。不限区域、无面积限制。

商改住项目的核心条件：用途变更必须在2024年4月5日之后完成；工业类物业转型前须空置满5年；必须实景落地完成改造，不认可“纸面改造”。

二、2026年五大关键变化

变化一：严打“拼单” 。所有投资路径必须通过购买单套房产达标，两人合买或多套累计均不被认可。

变化二：“25万欧优惠”一次性。商改住房产持有5年后出售，下一任买家不能再以25万欧拿身份，必须按当时现行标准（40万或80万欧元）申请。

变化三：短租禁令。黄金签证房产严禁60天以内的Airbnb式短租，长租和自住完全合法。违规面临最高5万欧元罚款甚至吊销签证。需要注意，“禁止短租”不等于“不能出租”——长租是合法的。

变化四：房产置换“先买后卖” 。如想更换黄金签证房产，必须先买新房再卖旧房。顺序一旦反了——旧房已过户而新房合同未签——居留许可将立即失效，不可逆。

变化五：禁止作公司注册地址。2026年通函明确禁止黄金签证房产用作公司注册地址。

三、申请条件与流程

主申请人条件：年满18周岁，非欧盟公民，无犯罪记录，购买符合区域门槛的房产，持有覆盖申根区的医疗保险。

附属申请人：配偶、21岁以下未婚子女、主申请人及配偶的父母（需证明经济依赖主申请人）。希腊是少数支持“一人申请，三代移民”的欧洲项目之一。

申请流程：选定房源并支付定金、按周期支付全款、在希腊驻华使领馆签署POA（授权律师代为办理）、律师代签署最终购房合同并完成过户、准备移民资料、申请签证、全家登陆希腊录指纹、获得永居卡。

整体周期：通常3到6个月。近期受申请量攀升影响，部分环节可能延长。

四、希腊身份的核心价值

无移民监：申请人完全没有最低居住天数限制，只需入境录一次指纹。居留卡每5年续签一次，只要保持房产持有即可。对于事业重心在国内的家庭来说，这是欧洲黄金签证中少见的“零居住”选项。

一人申请，三代移民：配偶、21岁以下子女、双方父母均可随同申请，不需要额外投资。

申根29国通行：希腊永居卡可在申根区自由旅行，每180天最长停留90天。需要说明的是，这不允许在其他申根国家长期居住或工作。

子女教育红利：子女可回国参加华侨生联考，也可在希腊国际学校就读后以欧盟学生身份申请欧美名校。

可入籍通道：持有永居满7年（每年住满6个月），通过希腊语考试，无犯罪记录，可申请入籍并获得欧盟护照。

五、常见问答

1. 获得的居留权是什么性质？

可续期的永久性居留许可。续期条件是申请人名下持续持有价值不低于25万欧元的房产（如为25万档路径，则需符合该档房产的持续持有要求）。

2. 获得居留权后能否在当地工作？

不可以作为雇员工作，但可以成立公司，以公司股份持有人的身份管理公司。工作签证与永居身份不能同时拥有。

3. 哪些人可以作为附属申请人？

配偶、21岁以下未婚子女、主申请人父母、配偶父母。可以同时申请，也可以之后再递交申请。

4. 申请居留许可需要购买医疗保险吗？

需要。要求为希腊当地的私人医疗保险，具体费用以保险公司报价为准。

5. 拿到身份后再结婚，配偶如何获得身份？

结婚后，配偶以附属申请人身份再递交材料即可，审理约需2至3个月。

6. 五年之后如何续卡？

每五年一续签，需在过期前重新提交所需材料，并重新登陆希腊录入指纹，流程与首次办理居留卡相同。

7. 续签时如果主申请人与配偶离婚，配偶还能续签吗？

不可以。作为附属申请人的配偶，续签时需提供结婚证的双认证文件，证明与主申请人的关系未发生改变。

8. 如果投资者过世，孩子继承房产能否申请居留权？

可以。持有房产者超过25万欧元即可作为主申请人取得居留许可。

9. 商铺和农用地可以用作身份申请吗？

需要看物业类型是否符合政策要求。商改住路径下，商业/工业/酒店类物业可依法转为住宅用途后申请。具体项目需逐一核实。

10. 所有申请人都需要登录希腊吗？

是的。购房阶段可以不入境希腊，在国内使领馆签署POA发给律师即可。但递交移民申请之前，无论主申请人还是附属申请人，都必须登录希腊境内至少一次，即使6周岁以下子女无需录指纹也需要入境。

11. 如果两个人合买一栋别墅，总价超过50万欧，是否都能获得永居？

2026年通函已明确严打“拼单”，所有投资路径必须通过购买单套房产达标。两人合买各出一半不再被认可。配偶或登记伴侣可共同持有，但其他合买形式不符合条件。

12. 如果持有希腊居留卡，可以在申根国待多久？

希腊是申根成员国，永居卡持有人可在申根区自由旅行，每180天最长停留90天。这不允许在其他申根国家长期居住或工作。

六、关于澳美家集团

希腊购房移民涉及选房、产权尽调、资金来源审查、律师对接、移民申请递交等多个环节。2026年新政对合规性的要求显著升级，商改住的审核标准、25万欧优惠的一次性规则、换房顺序等细节，都需要在签约前了解清楚。

澳美家集团（Aumeca Group）是广东澳美家投资咨询有限公司对外使用的品牌称谓之一，总部位于深圳，经营范围包含因私出入境中介服务，是广东省因私出入境移民协会副会长单位。团队自2008年起开展相关业务。

在希腊购房移民领域，澳美家覆盖25万/40万/80万三档路径及商改住专项服务，在雅典配备长期合作持牌律师和本地支持团队，可完成产权核验、税务审计、过户与移民申请递交。设有独立于销售岗位的后续服务团队，覆盖登陆安家、子女入学、银行开户、续签及永居规划等环节。深圳、广州、长沙设有三大直属分公司，在香港、墨尔本、新加坡、加拿大设有海外分支机构。18年来累计服务高净值客户3000余位，2026年4月荣获第十三届国际移民及出入境服务行业峰会“诚信专业服务示范机构”荣誉称号。

风险提示：本文基于公开信息整理，仅供参考，不构成投资建议。希腊移民政策可能随时调整，请以希腊移民与庇护部最新发布为准，申请前建议咨询专业移民顾问。