先看结论：优惠延长，但合规要求同步收紧

截至2026年8月22日，希腊新建房产增值税暂停和个人转让不动产的资本利得税暂停均延续至2026年12月31日；符合条件的闲置房或原短租房转为长期出租，仍可能享受阶段性租金所得税优惠。与此同时，短租登记、房屋安全标准和黄金签证房产用途限制都需要单独核对。

四项政策重点

1. 新建房产VAT暂停至2026年底

希腊财政部现行指南明确，符合制度范围的开发商可申请暂停新建房产VAT，暂停期至2026年12月31日，相关交易改征不动产转让税。并非所有新房自动适用，签约前应核对开发商是否进入暂停制度、标的是否列入未售房产清单及合同税务处理。

2. 房产资本利得税暂停至2026年底

个人转让不动产的资本利得税暂停至2026年12月31日，但出售仍可能涉及中介、律师、公证、登记、欠税清理等成本，不能把单一税种暂停理解为零成本退出。

3. 长租免税是有条件的36个月优惠

财政部税务指南列明，符合条件的自然人把闲置住宅或原短租住宅转为长期出租，相关租金所得可享36个月免税；第5246/2025号法律又延展并调整了适用条件。房屋历史申报状态、面积、合同时间、租赁连续性和myAADE申报都会影响资格，并非所有长租房源普遍免税。

4. 投保住宅可能获得ENFIA减免

2026年规则下，自然人住宅若在上一年度同时覆盖地震、火灾和洪水，并满足保险期限和重建价值条件，可申请ENFIA减免。计税价值不超过50万欧元的合资格住宅，足年保险可减20%；超过50万欧元的可减10%；保险不足一年但至少3个月的按比例计算，最终以税务机关审核为准。

短租限制：登记之外还要看房屋标准

短租经营需在希腊独立公共收入管理局办理登记并提交短期住宿声明。自2025年10月1日起，短租房产还须属于可作为主要用途的空间，并满足自然采光、通风、空调、民事责任保险等要求，主管机关可以检查。雅典中心部分区域曾暂停首次登记，买家应逐一核对地址、登记主体、建筑用途、物业规约和当期区域措施。

黄金签证房产：金额、面积与用途一起判断

现行框架并非统一25万欧元门槛。阿提卡、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼及人口超过3100人的岛屿等高需求区域，房地产投资最低额为80万欧元；其他地区通常为40万欧元。80万或40万欧元路径原则上还涉及单一房产和至少120平方米主要空间。商业或工业建筑依法改为住宅、受保护历史建筑等特定路径可为25万欧元，但另有改用途、修复和处置条件。

通过房地产取得黄金签证的标的不得当然用于短租。达到投资金额也不等于必然获批，区域、产权、用途、面积、付款和申请人材料仍由主管机关审查。澳美家不是希腊政府机构，不能代替主管机关作出许可或审批结论。

购房前六步核对

1. 先区分自住、长租、短租或投资居留目的。
2. 让会计师列出交易税费和年度持有成本。
3. 由律师核查产权、抵押、许可、违建和物业规则。
4. 确认具体房源是否适用VAT暂停或长租优惠。
5. 逐项核对短租登记、安全、保险和区域限制。
6. 把空置、维修、ENFIA、汇率和出售费用纳入压力测试。

常见问题

所有新房都不用缴24% VAT吗？

不是。是否适用取决于开发商申请、具体标的和交易税务安排。

长租36个月免税适合所有业主吗？

不是。业主身份、房屋历史状态、面积、合同时间和申报条件都要逐项满足。

已有短租登记号就能继续经营吗？

不能直接下结论。登记主体、区域措施、建筑用途、安全标准和税务申报都需重新核对。

达到80万、40万或25万欧元就一定能拿到黄金签证吗？

不能。金额只是部分条件，最终由希腊主管机关依法审查。

官方来源

• 希腊国家经济与财政部：增值税指南
• 希腊国家经济与财政部：所得税指南
• 希腊独立公共收入管理局：第5246/2025号法律税务说明
• 希腊独立公共收入管理局：短期租赁登记与申报
• 希腊旅游部：短租房产运营与安全标准
• 希腊移民与庇护部：第5100/2024号法律
• 希腊独立公共收入管理局：2026年投保住宅ENFIA减免

政策核验日期：2026年8月22日

本文提供一般信息，不构成法律、税务、移民或投资建议，也不承诺收益、短租许可或居留审批结果。签约前请再次核对主管机关页面，并咨询希腊当地律师和税务专业人士。