2026年9月16日，巴拿马第30613号《官方公报》正式公布第17号行政法令，对合格投资者永居的房地产投资门槛作出重大调整。核心变化在于首次将购房路径明确区分为两类：一手房维持30万美元，二手房提高至50万美元。

一、新规核心

一手房（首次销售）：最低投资额30万美元。适用于新建、未使用，由开发商或其合法承继主体首次转让的房产。政策意图明确——引导外资进入新建市场。

二手房（二级市场）：最低投资额50万美元。适用于此前已出售、使用、出租或已转让给无关联第三方的房产。过去市场上常见的“30万美元买二手房申请居留”的操作，在新规下已不再可行。

期房路径：仍可按30万美元门槛申请，但新增银行担保要求。若投资款直接支付给开发商，须有备用信用证、不可撤销保函或履约保证等合规银行工具作为担保，且保障期限须持续至房产完成建设并登记至投资者名下。

过渡期：新规生效前已完成投资或已签署约束性合同的申请人，可在2027年3月16日前按旧规递交申请。

二、关键合规要点

估值风险：巴拿马移民审批认的是ANATI（国家土地管理局）评估价，而非成交价。成交价30万的房产，评估价可能仅28万，导致名义达标、实质不达标。实务中建议将预算做到40万美元左右（含税费），预留缓冲。

产权登记：用于申请的房产须完成正式产权登记，持有Título de Propiedad。仅有预售合同或共有产权安排的，不具备申请资格。

资金来源：新规明确要求投资须为“自有资金”，赠与、第三方无偿转账均不计入合格投资额。

期房担保：担保须由巴拿马持牌机构出具，且为不可撤销、无条件、见索即付。开发商无法提供合规担保的，项目将直接失去合格投资资格。

三、实务建议

一手房路径仍是成本最低的选择，但需将估值风险纳入预算。选择开发商时，优先考虑交付记录稳定、能提供合规担保工具的项目方。

二手房路径需将预算提至50万美元以上，并确保交易历史清晰、产权无瑕疵。

已启动但未递交的申请人，应尽快核实是否符合过渡期条件，在2027年3月16日前完成递交。

免责声明：本文基于公开信息撰写，仅供专业参考，不构成法律意见。具体申请应以主管机关最新认定为准，建议咨询持牌巴拿马移民律师。